作者|宋虹姍
“一對(duì)情侶在北京買了套40平米老房子，把1平米衛(wèi)生間改造為干濕分離空間，臥室還帶一個(gè)巨大的步入式衣帽間，作為’夢(mèng)中情房’沒(méi)得挑?！?
全網(wǎng)超千萬(wàn)粉絲的車評(píng)博主“說(shuō)車的小宇”，自去年開(kāi)始，不僅只說(shuō)車，還開(kāi)通了“探家”欄目，其中改造老房的視頻，占據(jù)了作品數(shù)量的一半。
近年來(lái)，隨著政策和市場(chǎng)調(diào)整，曾經(jīng)堅(jiān)持租房生活的年輕人，開(kāi)始對(duì)老房子動(dòng)心。一些“爆改老破小”視頻，成了平臺(tái)的流量密碼。
位置在城市核心區(qū)、總價(jià)低、降價(jià)、月供與租金成本幾乎持平，這些都是年輕人考慮買房的因素。
市場(chǎng)上出現(xiàn)了對(duì)價(jià)格敏感的年輕購(gòu)房者，也有對(duì)老破小持幣觀望的投資者，租售比是這類買家關(guān)注老破小的理由。
一個(gè)觀望一年的投資客發(fā)現(xiàn)，在北京，位于石景山古城，朝陽(yáng)區(qū)的團(tuán)結(jié)湖、金臺(tái)路、百子灣等片區(qū)，出現(xiàn)了購(gòu)房回本周期不到30年的老破小。數(shù)據(jù)顯示，在“北上廣深”，不算購(gòu)房利息的成本，買套房的平均最低回本周期是51.75年。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院在今年4月發(fā)布的一份報(bào)告顯示：一線城市“老破小”價(jià)格泡沫從58%跌到5%。降價(jià)，是吸引所有買家的關(guān)鍵因素。
東三環(huán)老破?。涸鹿┡c租金相差600元
2023年，諸葛數(shù)據(jù)研究中心曾發(fā)布一份數(shù)據(jù)，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城，在2023上半年的平均租售比為1：615（每平方米建筑面積月租金/每平方米建筑面積房?jī)r(jià)）。
一般情況下，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比通常為1:200到1:300。
細(xì)分到城市來(lái)看，“北上廣深”的租售比分別是1:650、1:653、1:627、1:730，在一線城市，不算購(gòu)房利息的成本，買套房的平均最低回本周期是51.75年。
在平均回本年限水平是53年的北京，出現(xiàn)了租售比為1:361（約等于30年）水平的老破小，這幾乎是北京平均租售比水平的一半——國(guó)貿(mào)附近租房上班的小雯發(fā)現(xiàn)，自己租住的位于東三環(huán)旁、距國(guó)貿(mào)核心區(qū)僅4公里的老破小降價(jià)了。
小雯租住的小區(qū)距離14號(hào)線金臺(tái)路不到800米，她注意到，一套面積是40平方米、6層的一居室，掛牌價(jià)是186萬(wàn)元。
中介表示，要是去年的行情，這套房不可能低于200萬(wàn)賣出。186萬(wàn)元的價(jià)格，還“可談”。2023年，小雯所在小區(qū)，一套面積為37平方米的地下室，成交價(jià)格是181萬(wàn)元。
小雯關(guān)注房子的設(shè)施條件、面積，與她正在租住的房間基本相似，普通裝修水平，月租金水平在5000元左右。在湊齊首付的情況下，如果貸款比例是70%、選擇30年商貸，每月月供是6495元。
就在今年4月，北京出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，購(gòu)房者買已改造老舊小區(qū)房產(chǎn)可以多貸款，公積金貸款年限最高可延長(zhǎng)20年。政策明確，市民購(gòu)買改造后的老舊小區(qū)房屋，可貸年限將從“低于房屋剩余使用年限減3年”優(yōu)化為“低于剩余土地使用年限減3年”。這就意味著，部分房屋的貸款年限最高可延長(zhǎng)20年。
小雯所在的小區(qū)交房時(shí)間是1984年，剛剛完成小區(qū)路面、外立面、一樓陽(yáng)臺(tái)、上下水等改造。新政之前，使用公積金只能貸款9年，現(xiàn)在可以最高貸29年。如果是公積金組合商貸的形式，每月月供是5600元。
新政的出臺(tái)，使小雯的月供壓力變小了。她意識(shí)到，與打給房東的租金對(duì)比，自己每月只需要多付600元左右，就可以在北京三環(huán)安家了。
環(huán)線價(jià)值一直是北京房產(chǎn)價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，新房?jī)r(jià)格雖然也在下降，但其上車門檻對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)依舊很高。
以“價(jià)值洼地”、位于四環(huán)的舊宮區(qū)域?yàn)槔?，某樓盤在近期推出了6.2萬(wàn)元/平米的特價(jià)房，比開(kāi)盤時(shí)低了近1萬(wàn)元/平米，但該樓盤的最小戶型面積是117平方米，最低上車總價(jià)也超過(guò)了700萬(wàn)元。
賣家強(qiáng)調(diào)租售比、投資客看好租金回報(bào)率
長(zhǎng)居澳洲的小路在今年5月掛出了位于石景山古城的房子，她對(duì)賣家強(qiáng)調(diào)：“這套房子的暖氣、電器等軟硬件設(shè)施都是新?lián)Q的，購(gòu)買時(shí)間不到兩年，每月租金可以租到5000-5500元，對(duì)于預(yù)算不高的購(gòu)房者，特別合適?！?
小路坦言，古城片區(qū)的老破小太扎堆了，房子的年齡也已經(jīng)超過(guò)“40歲”，想順利賣出，就要“讓利”買家。根據(jù)裝修、硬件、維護(hù)程度不同，小區(qū)內(nèi)每平米掛牌單價(jià)的浮動(dòng)范圍自3.7萬(wàn)元至5萬(wàn)元不等，降價(jià)比較“狠”的房，租金回報(bào)率水平最高可以達(dá)到3%，購(gòu)房回報(bào)周期不到30年。
古城位于北京四環(huán)外，如果把物理范圍縮小至四環(huán)以內(nèi)，“老破小”占比更高。清華大學(xué)城市規(guī)劃系曾統(tǒng)計(jì)，北京城六區(qū)內(nèi)建設(shè)于2000年及以前的老舊小區(qū)占比約六成，集中在城北的二環(huán)至四環(huán)之間。
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，北京老破小的租金收益率跑贏了一線城市房產(chǎn)的平均水平。2023年，其監(jiān)控的重點(diǎn)50城租金回報(bào)率上升0.01個(gè)百分點(diǎn)至1.95%，北京的租金回報(bào)率是1.85%、深圳是1.64%。
對(duì)于這套租金回報(bào)率水平高出一線城市平均線的老破小，小路不打算留著“收租”。她表示：“已經(jīng)決定長(zhǎng)期在國(guó)外生活，不出租的原因，是不想添麻煩。就算’不滿5’也要賣，就當(dāng)‘出閑置’了”。
小路還在自己的朋友圈和社交平臺(tái)打起了“推廣”：
自家全南兩室板樓、誠(chéng)意出售，古城地鐵站，到公主墳16分鐘、到中關(guān)村40分鐘、國(guó)貿(mào)45分鐘。低預(yù)算低首付歡迎滴滴，可拎包入住，主打好商量。樓下就是警務(wù)站，非常安全。
住宅租金已連續(xù)4-5年出現(xiàn)大幅下跌，國(guó)投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，長(zhǎng)期租金預(yù)期出現(xiàn)惡化，必然會(huì)帶來(lái)資本品或者資產(chǎn)價(jià)格的大幅調(diào)整，這是資產(chǎn)價(jià)格或房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅調(diào)整最重要的背景之一。
但一線城市核心區(qū)域“老破小”的降價(jià)，還是吸引了投資客的關(guān)注。
一位北京地區(qū)的投資者稱，自己從去年開(kāi)始關(guān)注北京房?jī)r(jià)，覺(jué)得目前市場(chǎng)上有不少想抄底的人，有些賣家在2021年高位接盤、甚至面臨斷供。遇到著急賣的，還可以“撿漏”。
這位投資者表示：“很多地鐵沿線的老破小 ，樓齡在15-20年左右，這些房子不是特別破，總價(jià)200-300萬(wàn)，可以租到5000元，租售比很好了，與逐漸降低的存款利率對(duì)比，還是很有競(jìng)爭(zhēng)力的?！?
加速改造的“老破小”
開(kāi)篇提到，一線城市“老破小”價(jià)格泡沫從2019年的58%跌到5%。
對(duì)于“價(jià)格泡沫”的計(jì)算方式，是“二手房?jī)r(jià)格泡沫=某時(shí)點(diǎn)二手房?jī)r(jià)格/二手房平穩(wěn)期的價(jià)格-1”。其中，“二手房平穩(wěn)期的價(jià)格”錨定為2018年四季度即39454元/平方米。2019年開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)格泡沫不斷“吹大”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)36氪表示：“2020年起，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)確實(shí)非?？簥^，資金進(jìn)入到房地產(chǎn)，尤其是大城市的二手房，包括總價(jià)比較低的老破小。歷時(shí)三年時(shí)間，隨著政策收緊，市場(chǎng)開(kāi)始降溫，2023年上半年，是二手房掛牌量激增的階段，供求壓力倒逼價(jià)格泡沫持續(xù)縮小。目前來(lái)看，一線城市老破小類型的二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消除，價(jià)格回歸健康狀態(tài)?！?
各地以舊換新的政策，也推動(dòng)了老舊房屋的市場(chǎng)活躍度。
來(lái)自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，已有超30城出臺(tái)舉措支持“以舊換新”；媒體梳理發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上共有三種模式，一種為由中介或者開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的自由換購(gòu)，一種為由政府或中介機(jī)構(gòu)推出的平臺(tái)換購(gòu)以加速一二手房聯(lián)動(dòng)流通，余下的便是鄭州模式的國(guó)資收購(gòu)舊房屋作為保障房或人才房，以促進(jìn)二手房市場(chǎng)的盤活。
杭州還出現(xiàn)了“原拆原建”模式。今年4月，房齡超40年的浙工新村，500多戶居民自掏腰包籌集5億元用于小區(qū)的重新建設(shè)。
根據(jù)自主更新方案，浙工新村更新項(xiàng)目總建筑面積約為8.1萬(wàn)平方米，拆除原13幢建筑后將新建7幢住宅小高層，改造1幢建筑。此外還將配置活動(dòng)中心等配套設(shè)施超1500平方米，綠化率提升至25%以上。據(jù)媒體報(bào)道，這一消息直接拉動(dòng)了該區(qū)的成交量。
北京市老舊小區(qū)改造工程的進(jìn)展也在加速。
截至今年5月底，北京市共有197個(gè)老舊小區(qū)開(kāi)始改造，其中185個(gè)已完工，完成量超過(guò)全年計(jì)劃的90%。市住建委表示，將繼續(xù)推進(jìn)改造工作，目標(biāo)是到2025年底基本完成所有2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造。
36氪作者 ｜ 宋虹姍
